广州房价稳中有升 3月成交量突破万套大关

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在原中心六区成交比例不足两成的情况下,广州楼市上月的成交均价仅下降了1.2%,而中心六区的成交均价更是反弹到28310元/平方米的水平,上升了3.8%。

广州3月一二手房成交量突破万套大关

昨日,广州市住建委公布了4月的楼市报告。数据显示,上月楼市网签面积达86.37万平方米,环比激增65.8%,成交量回到较为正常的水平。

常住人口增速达5年来最高且消费力强

三条街均价超5万元/m2

目前——2016年2月

市住建委的数据显示,上月广州网签均价为14540元/平方米,比3月的14714元/平方米有所下降。不过,分项数据显示,上月的整体均价下降源于原中心六区的成交面积仅为16.08万平方米,占全市的成交比例不足两成。而反观原中心六区的均价,不但有明显的反弹,而且之前排名前列的越秀、天河、海珠三区,均价都较3月份有所上升。外围区域方面,整体成交的情况则较为平均,花都、番禺、南沙、增城以及萝岗的成交面积都有10万平方米以上的“斩获”。

一手住宅网签均价17009元/m2

此外,高价楼盘的成交也有复苏的迹象。上月全市合计有三条街道因为辖内的高价楼盘成交,网签均价超过了5万元/平方米。包括天河区冼村街、天河区黄村街以及荔湾区多宝街,均价分别达到59692元/平方米、55307元/平方米以及52446元/平方米。

峰值——2014年6月

值得一提的是,在成交放量的同时,上月广州全市新批的商品住宅更是呈现“井喷”之态,全市批准预售商品住宅达到9202套,为3月的4.5倍,仅花都和增城两地,合计新增的预售面积就达到50.45万平方米,超过全市新增预售面积的一半。

一手住宅网签均价17047元/m2

改善型换房客加快入市

春节过后,广州楼市稳中向好,3月一二手成交量双双突破万套大关。记者昨日从广州市住建委最新发布的2月官方数据了解到,2月广州全市一手网签均价为17009元/m2,达到18个月来新高。不过,这一数值仍然未达到2014年6月时,全市17047元/m2的历史峰值。专家分析,广州常住人口增速回升,加上广州社会消费品零售总额增速位居一线城市之首,广州的房价是人口和消费力集聚的正常结果,并不存在泡沫。

而在楼市新政利好下,广州二手住宅市场也在4月迎来一波成交的小高潮,除了刚需买家果断出手外,就连改善型换房客也积极看房加快入市。

文、表/广州日报记者赖伟行

来自合富置业的成交数据统计显示,4月出手购房的买家当中,改善型换房需求从3月的34%上升到4月的41%。二手楼价走势方面,4月二手住宅成交均价为22916元/平方米,环比3月上升5.9%,楼价已基本回升到去年同期的水平。

数据分析一:

合富置业市场经理梁燕明表示,改善型换房客加快了入市的节奏,数据显示,3月录得的改善型换房个案套均总价仅243.2万元/套,而4月录得的改善型换房个案套均总价一跃升至299.3万元/套。

广州房价在一线城市中比较理性

梁燕明表示,从成交数据分析,各个总价段的换房个案数量均在4月录得不同程度的增长,不过,从成交占比分析,总价在400万~600万元以及600万元以上的换房个案占比,从3月的6%上升至4月的10%。这些在4月录得的总价超过400万元的换房个案,主要分布市中心的天河北、珠江新城、滨江东、东风东以及番禺的华南板块。

根据广州市住建委公布的数据,今年2月广州新建商品住宅的网签均价为17009元/m2,环比上涨8.1%,同比上涨13.7%,网签成交量超过50万m2,与去年同期基本持平。在全市各区中,近期成交最热的天河区,则以43577元/m2的均价,超过越秀区的40574元/m2,坐上全市的头把“交椅”。而天河区冼村街,更以均价76020元/m2,成为全市最贵的一条街。

业内:越秀天河海珠房价还会涨

虽然广州2月网签均价创下近18个月来的新高,不过依然未破纪录。而梳理近三年来广州楼价的走势也可以发现,广州整体楼价此前一直保持在较为平稳的状态。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,在多重利好的影响之下全国楼市成交量近期都“更上一层楼”,而大城市房价率先上涨已是业内共识。作为一线城市的广州,各板块情况则有所不同。目前广州一手楼市存销比在13个月附近,整体平稳,但13个月的存量是按过去一年平均消化速度作分母算的,如果是自去年9·30新政后楼市的成交量按半年平均月成交作分母,存销比则在11个月上下,离10个月的涨价临界点十分接近,所以预计广州楼市在下半年可能出现普涨。

自2013年10月开始,广州在出台“穗六条”调控新政的同时,成为了当时一线城市中限购政策最严格的城市,同时也首次把增城、从化纳入了全市的楼价统计范围,全市网签均价很快在年末两个月下调至11000元/m2出头的水平。而随后除了2014年6月短暂冲高外,大多数时间都只能在14000元/m2~16000元/m2的价格区间附近震荡。

各区之中,邓浩志认为,天河、越秀、海珠虽然目前的存销比在11个~16个月间,但库存绝对值并不高,都是些不愁卖、慢慢卖的核心区稀缺盘源,只要房企资金压力不大,房价还会提高。

随着春节过后楼市开始升温,广州也展开了一波发力,不过,现时的均价在一线城市中依然比较理性。

而在整体大环境方面,央行近期再次降息会否进一步助推市场复苏呢?对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,随着楼市“3·30新政”刺激效果逐渐减弱,本次降息有望延续新政后楼市的复苏景象;但考虑到降息力度有限,其发挥的效果将小于此前的降准。

数据分析二:

常住人口增速回升

“前几年,广州的常住人口增速相对放缓,而其他一线城市常住人口增速比较快,所以房价上涨也比较快。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为。根据广州市统计局本月发布的最新统计数据,广州2015年常住人口超过1350万,3.22%的年增速也创下了五年来的新高。暨南大学教授胡刚分析,城市人口持续净流入,对产业发展和房地产市场都是有力的支撑。

数据分析三:

广州消费增速居一线城市之首

“常住人口增加反映广州近年来大力发展第三产业,对人口的吸附力在增加。而随着常住人口的增加,会反过来带动资金和产业的集聚。”虽然广州房价目前在一线城市中比较低,但是胡刚认为,反映一个城市的地位,不能只从房价入手,要关注城市定位、居民消费力、教育医疗配套资源等要素。

事实上,广州人并非“没钱”,广州的消费力也并不弱。数据显示,2010年~2015年,广州的社会消费品零售总额,累计增幅达到77.2%,同期,其他一线城市的增幅只为六成出头。“市场总是会有所滞后的。”胡刚分析,当前广州房价在一线城市中不高,而市民消费能力强,宜居城市和商贸城市的特色进一步凸显,随着新一轮总体规划中国家重要的中心城市的定位进一步确立,高铁、航运、航空枢纽的各项功能继续提升,结合本身具有的教育、医疗资源,广州的城市价值将会在今后几年更加凸显。

邓浩志认为,数据显示,当前的广州楼市具有人口、消费力等多重因素的支撑,没有泡沫。在其他城市的分流下,今年楼价整体涨幅仍将有限,加上广州现行的限购政策仍然较严,年内房价涨幅有限,长远来看,广州楼价将稳步缓涨。他表示,希望政府更加信任市场,让市场在资源配置中起主导作用,由市场价格调节供需关系。

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